Bạn cho thuê nhà, mặt bằng và nghĩ rằng chỉ cần có hợp đồng là xong?

Từ 1/1/2026, cách tính thuế đối với hoạt động cho thuê nhà sẽ thay đổi theo hướng rõ ràng hơn nhưng cũng chặt chẽ hơn. Nếu không nắm đúng quy định, nhiều cá nhân và hộ kinh doanh có thể bất ngờ đối mặt với nghĩa vụ thuế lớn, truy thu và xử phạt – dù không hề có ý định vi phạm.

Bài viết này giúp bạn hiểu đúng – tính đúng – chuẩn bị sớm, để nguồn thu từ cho thuê nhà thực sự là lợi thế tài chính, không phải gánh nặng pháp lý.

Bối cảnh mới từ năm 2026: Thuế không còn “dễ thở” như trước

Theo dự thảo Nghị định về quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, từ năm 2026, hoạt động cho thuê bất động sản (trừ lưu trú) sẽ được quản lý chặt hơn, đặc biệt với các trường hợp có doanh thu lớn.

Điểm mấu chốt mà người cho thuê nhà cần ghi nhớ:

Nếu doanh thu cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm → phát sinh nghĩa vụ thuế đáng kể

Và nghĩa vụ này không phụ thuộc vào việc bạn có lương hưu, đã nghỉ hưu hay không có nguồn thu khác.

1⃣ Cho thuê nhà phải nộp những loại thuế nào từ năm 2026?

Từ năm 2026, hộ kinh doanh hoặc cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm sẽ phải nộp 2 loại thuế chính

1) Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): 5%

• Chỉ tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm

• Công thức:

  (Doanh thu – 500 triệu) × 5%

Lưu ý quan trọng:

Thu nhập từ cho thuê nhà không được giảm trừ gia cảnh, không gộp với thu nhập từ tiền lương, tiền công.

2) Thuế giá trị gia tăng (GTGT): 5%

• Áp dụng khi tổng doanh thu năm vượt 500 triệu đồng

• Tính từ đồng doanh thu đầu tiên, không được trừ ngưỡng

Đây là điểm khiến nhiều người bất ngờ nhất, bởi chỉ cần vượt ngưỡng, thuế GTGT sẽ áp dụng toàn bộ doanh thu, không phải phần vượt.

3) Tổng nghĩa vụ thuế dự kiến

Tổng cộng: 10% trên doanh thu cho thuê nhà

• 5% TNCN

• 5% GTGT

2⃣ Doanh thu tính thuế được xác định như thế nào?

Theo quy định dự kiến, doanh thu tính thuế là:

• Số tiền bên thuê trả theo từng kỳ ghi trong hợp đồng

• Trường hợp trả tiền trước nhiều năm:

  • Có thể phân bổ doanh thu theo từng năm, hoặc

  • Xác định theo doanh thu trả tiền một lần, tùy cách kê khai

Điều này đòi hỏi người cho thuê phải theo dõi sát hợp đồng, tránh nhầm lẫn dẫn đến kê khai sai doanh thu từng năm.

3⃣ Vì sao cho thuê nhà dễ rơi vào rủi ro thuế?

Nhiều cá nhân xem cho thuê nhà là thu nhập thụ động, nhưng trong quản lý thuế, đây được xếp là thu nhập từ kinh doanh.

Một số “điểm mù” phổ biến:

• Không theo dõi tổng doanh thu cả năm

• Nghĩ rằng không có lương thì sẽ được giảm trừ

• Không kê khai vì bên thuê đã trả tiền đủ

• Không rõ ai là người có trách nhiệm nộp thuế

Khi cơ quan thuế đối chiếu dữ liệu hợp đồng, ngân hàng, hóa đơn, các khoản thu này không còn “ẩn” như trước.

4⃣ Giải pháp hợp pháp để giảm áp lực thủ tục

Một điểm rất đáng lưu ý và cũng là giải pháp thực tế:

Hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng thuê:

• Bên thuê kê khai và nộp thuế thay cho bên cho thuê

• Khoản thuế 10% nộp thay:

  • Vẫn được xem là chi phí hợp lệ của bên thuê

  • Giúp người cho thuê, đặc biệt là người cao tuổi, tránh thủ tục phức tạp

Tuy nhiên, thỏa thuận này phải ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp và rủi ro pháp lý.

5⃣ Chủ nhà cần làm gì ngay từ bây giờ?

Trước khi các quy định chính thức có hiệu lực từ 1/1/2026, người cho thuê nhà nên:

1. Rà soát toàn bộ hợp đồng thuê
2. Dự tính doanh thu cả năm, xác định có vượt ngưỡng 500 triệu hay không
3. Quy định rõ trách nhiệm nộp thuế trong hợp đồng
4. Chuẩn bị phương án kê khai – nộp thuế đúng hạn
5. Nhờ tư vấn chuyên môn nếu có nhiều hợp đồng hoặc dòng tiền phức tạp

Thông điệp dành cho người cho thuê nhà

Từ năm 2026, cho thuê nhà không còn là “việc riêng”, mà là nghĩa vụ thuế được quản lý chặt chẽ.
Chuẩn bị sớm không chỉ giúp bạn tránh rủi ro, mà còn tối ưu dòng tiền và yên tâm khai thác tài sản lâu dài.

Bạn đang vướng chỗ này, để Hoàng Lê xem giúp trong 5 phút!

Hoàng Lê – Đồng hành cùng bạn trong mọi nghĩa vụ thuế

Với kinh nghiệm tư vấn thuế, kế toán và pháp lý cho cá nhân và doanh nghiệp, Hoàng Lê giúp bạn:

• Tư vấn nghĩa vụ thuế cho thuê nhà đúng quy định

• Soạn thảo, rà soát hợp đồng thuê tối ưu thuế

• Kê khai – quyết toán thuế chính xác, kịp thời

• Giảm thiểu rủi ro truy thu và xử phạt

Liên hệ Hoàng Lê ngay hôm nay để được tư vấn chi tiết, chủ động trước các quy định thuế từ năm 2026.

Hoàng Lê – Kiến tạo giá trị, đồng hành phát triển.

Theo: Báo Tiền phong

Liên hệ Hoàng Lê để được tư vấn đúng ngành, đúng quy mô, đúng luật!

Bài viết Cho thuê nhà từ năm 2026: Đừng để “thu nhập thụ động” trở thành rủi ro thuế chủ động đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Công ty Hoàng Lê.